Նոր սահմանափակումներ՝ բազմաբնակարան շենքերի կառավարման ոլորտում

Բազմաբնակարան շենքերի կառավարման և պահպանման ոլորտը կարգավորելու նպատակով 2026 թվականից ուժի մեջ են մտել մի խումբ նոր կարգավորումներ, որոնցով սահմանափակվում է պահպանման վճարների կանխիկ եղանակով հավաքագրումը։ Զուգահեռաբար նախատեսվում է վերանայել և արդիականացնել կառավարման սկզբունքները՝ մշակելով օրենսդրական նոր փաթեթ։

«Արմենպրես»-ի թղթակցի հետ զրույցում այս մասին հայտնել է Քաղաքաշինության կոմիտեի բնակարանային ֆոնդի կառավարման և կոմունալ ենթակառուցվածքների վարչության պետ Տանյա Արզումանյանը՝ նշելով, որ կան համատիրությունների գործունեության արդյունավետության հետ կապված համակարգային խնդիրներ։ Մեծ մասամբ դրանք ձևավորվել են խորհրդային ժամանակներից հետո՝ իներցիոն ձևով, առանց կառավարման մշակույթի փոփոխության։ Նախկին «ԺԵԿ»-երի մտածողությունը մեծապես պահպանվել է, մինչդեռ սեփականության կառուցվածքը փոխվել է՝ պետականից դառնալով մասնավոր։

Այս պայմաններում հաճախ նկատվում է, որ թե՛ բնակիչները, թե՛ կառավարման մարմինները բավարար ակտիվություն և պատասխանատվություն չեն ցուցաբերում։ Բացի այդ, մինչև վերջերս օրենսդրությամբ հստակ պահանջներ սահմանված չէին կառավարման մարմինների մասնագիտական կարողությունների վերաբերյալ։

Մասնագիտական գիտելիքի պահանջ՝ շենքերի կառավարիչներին

Վերջին փոփոխություններով սահմանվել են նվազագույն պահանջներ՝ ներառյալ կրթական շեմ և պարտադիր վերապատրաստում։ Կառավարիչները պետք է ունենան առնվազն միջին մասնագիտական կամ բարձրագույն կրթություն և անցնեն վերապատրաստում չորս հիմնական ուղղություններով՝ իրավական, տեխնիկական, վարչարարական և ֆինանսական։ Վերապատրաստման ծրագրերն արդեն մեկնարկել են և շարունակական բնույթ են կրում։ Դրանց կարող են մասնակցել ինչպես գործող կառավարիչները, այնպես էլ ոլորտում ներգրավվելու ցանկություն ունեցող անձինք։ Սահմանվել է նաև վերջնաժամկետ՝ մինչև 2027 թվականի հուլիսի 1-ը, որի ընթացքում գործող կառավարիչները պետք է վերապատրաստվեն, իսկ չանելու դեպքում՝ նրանց լիազորությունները կարող են դադարեցվել համայնքների նախաձեռնությամբ՝ սեփականատերերի կողմից։

Կառավարության նպատակն է աստիճանաբար ձևավորել ավելի պրոֆեսիոնալ և արդյունավետ կառավարման համակարգ, ինչպես նաև ներգրավել նոր, որակյալ կադրեր

Շենքերի կառավարման արդյունավետությունը մեծապես կախված է սեփականատերերի ակտիվությունից և պահանջատիրությունից։ Նորակառույց շենքերում արդեն նկատվում է ավելի բարձր ներգրավվածություն, մինչդեռ հին բնակֆոնդում հաճախ պահպանվում է պասիվ վարքագիծը, ինչը շարունակում է մնալ ոլորտի զարգացման հիմնական խոչընդոտներից մեկը:

Բնակիչ-շենքի կառավարիչ դերերի բաշխում

2026 թվականից ներդրվել է նաև նոր կարգավորում նորակառույց շենքերի համար․ այն շենքերում, որտեղ սեփականատերերի համայնքը դեռևս ամբողջությամբ չի ձևավորվել, կառուցապատողը իրավունք ունի սեփականատերերի անունից ընտրել կառավարման մարմին։ Հետագայում, երբ սեփականատերերը կազմակերպվեն, նրանք կարող են ինքնուրույն որոշում կայացնել՝ շարունակե՞լ տվյալ կառավարման ձևը, թե՞ փոխել այն։ Ընդ որում, գործող օրենսդրությամբ բազմաբնակարան շենքի կառավարման ձևի և կառավարման մարմնի ընտրության, ինչպես նաև կառավարման մարմնի լիազորությունների դադարեցման որոշումները կարող են ընդունվել ձայների կեսից ավելիի հարաբերակցությամբ։

«Այս համատեքստում կարևոր է ընդգծել, որ սեփականատերերը, ըստ էության, իրենց կողմից հավաքագրված միջոցներով «վարձում» են կառավարման կազմակերպությանը՝ իրենց ընդհանուր բաժնային գույքի կառավարման համար։ Նրանք իրավունք ունեն ցանկացած պահի վերանայել այդ համագործակցությունը, փոխել կառավարման մարմինը կամ հրաժարվել ծառայությունից, եթե այն չի համապատասխանում իրենց պահանջներին»,- նշել է Տանյա Արզումանյանը։

Միևնույն ժամանակ, սեփականատերերի վրա դրված է նաև պարտավորություն՝ պատասխանատվությամբ վերաբերվել իրենց գույքին և ապահովել անհրաժեշտ վճարների կատարումը։ Այս ոլորտում առկա են խնդիրներ, երբ մի կողմից սեփականատերերը չեն վճարում՝ պատճառաբանելով ծառայությունների բացակայությունը, իսկ մյուս կողմից կառավարման մարմինները նշում են, որ առանց վճարների չեն կարող իրականացնել անհրաժեշտ աշխատանքներ։

Վերջին տարիներին կարևոր փոփոխություն է կատարվել՝ կապված վճարումների թափանցիկության հետ։ Օրենքով և Կառավարության որոշումներով սահմանվել է, որ բազմաբնակարան շենքերի կառավարման համար նախատեսված վճարները պետք է իրականացվեն բացառապես անկանխիկ եղանակով։ Յուրաքանչյուր շենքի համար պետք է բացվի առանձին բանկային հաշիվ, որի միջոցով իրականացվում են բոլոր մուտքերն ու ծախսերը։ Սա հնարավորություն է տալիս ապահովել ֆինանսական թափանցիկություն և վերահսկելիություն։ Սեփականատերերի կողմից կատարվող վճարների կանխիկ եղանակով հավաքագրումն օրենքի խախտում է։

Հավաքագրվող վճարները համարվում են պարտադիր և ուղղված են ընդհանուր բաժնային գույքի պահպանմանը։ Դրանք ներառում են Կառավարության կողմից հաստատված տարբեր միջոցառումներ։ Յուրաքանչյուր սեփականատիրոջ վճարի չափը կախված է իր գույքի մակերեսից։ Տարեկան կատարվում է շենքի զննություն, որի հիման վրա պլանավորվում են հաջորդ տարվա աշխատանքները, ձևավորվում և սեփականատերերի ժողովում հաստատվում է բյուջե, ապա հաշվարկվում մեկ քառակուսի մետրի արժեքը, որով էլ որոշվում են յուրաքանչյուր բնակարանի համար հաշվարկվող վճարները։

Շենքի կառավարման մարմնի պարտավորությունն է նաև ներկայացնել հաշվետվություն՝ ինչ ուղղություններով և ինչպես է ծախսվել բյուջեն։

Բնակիչների ինքնագործունեություն՝ անվտանգության հաշվին

Բազմաբնակարան շենքերում իրականացվող շինարարական միջամտությունները կարգավորվում են երկու ուղղությամբ՝ կառավարման և շինարարական ընթացակարգերի տեսանկյունից։ Տարբերակվում են թույլտվություն պահանջող և չպահանջող աշխատանքներ։ Թույլտվություն պահանջող աշխատանքների դեպքում պարտադիր է համապատասխան ընթացակարգերի պահպանումը։ Նույնիսկ այն դեպքերում, երբ աշխատանքը թույլտվություն չի պահանջում, շինարարական միջամտություն կամ ձևափոխություն կատարող բնակիչը պարտավոր է տեղեկացնել կառավարման մարմնին։ Բացի այդ, ցանկացած միջամտություն չպետք է խախտի այլ սեփականատերերի իրավունքները՝ մասնավորապես ազատ մուտքն ու ելքը։ Եթե նախատեսվող աշխատանքը կարող է ազդել հարևանների իրավունքների վրա, անհրաժեշտ է նրանց համաձայնությունը։

«Հատկապես կարևոր է հաշվի առնել անվտանգության հարցերը՝ հաշվի առնելով Հայաստանի սեյսմիկ խոցելիությունը, ինչպես նաև հրդեհային և այլ արտակարգ իրավիճակների ռիսկերը։ Տարհանման ուղիները, այդ թվում՝ դռները, պետք է մշտապես ապահովեն ազատ և հավասար հասանելիություն բոլորի համար»,- ասաց Արզումանյանը:

Ովքե՞ր են այս ոլորտի դերակատարները

Ինչ վերաբերում է բազմաբնակարան շենքերի կառավարման նկատմամբ վերահսկողությանը, ապա առաջին հերթին նման լիազորություն ունեն բնակիչները, սեփականատերերը, ովքեր ձևավորում են շենքի կառավարման մարմին։ Պարտադիր միջոցառումների կատարման ընդհանուր վերահսկողության մասով լիազորություններ ունեն նաև համայնքները։ Շինարարական՝ ներառյալ վերանորոգման աշխատանքների ընթացքում շինարարական նորմերի կարգավորման ոլորտում գործում են լիազոր պետական երկու մարմիններ։ 

«Օրենսդրական դաշտի մշակմամբ զբաղվում է քաղաքաշինության կոմիտեն, մինչդեռ նորմերի պահպանման նկատմամբ հսկողությունը, խախտումների արձանագրումը, դրանց վերացման վերաբերյալ ցուցումներ տալը, ինչպես նաև անհրաժեշտության դեպքում իրավասու մարմիններին հաղորդումների ներկայացումը վերապահված է Քաղաքաշինության տեխնիկական և հրդեհային անվտանգության տեսչական մարմնին»,- եզրափակել է  Տանյա Արզումանյանը։